Какие ошибки допускают покупатели вторичного жилья, перечислили эксперты

Многие покупатели квартир на вторичном рынке совершают серьезные ошибки, которые в дальнейшем могут привести к проблемам, потере денег или даже утрате имущества. «РБК-Недвижимость» подготовил анализ того, какие ошибки совершают покупатели и как их избежать. 

Первая ошибка — неправильное определение цены квартиры и риск переплаты. Если покупатель не слишком хорошо ориентируется в рыночной ситуации и неверно представляет порядок цен, то он может существенно переплатить за квартиру.

«Для каждого объекта есть факторы, которые могут повлиять на рост или снижение цены, это момент торга. И еще важен момент — многие продавцы сейчас все еще выставляют квартиры по завышенным ценам, и тут очень важно понимать, что не всегда эта цена оправдана», — утверждает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

 

Вторая ошибка — неверная оценка состояния квартиры. По словам экспертов, при покупке жилья на вторичном рынке необходимо тщательно осмотреть его и проверить, нет ли скрытых дефектов. Если квартира продается по заниженной стоимости, то, вероятнее всего, у нее есть проблемы.

«Необходимо заранее продумать ремонт в приобретаемом жилье, большинству старых квартир необходим капитальный ремонт (выравнивание стен, замена сантехники, электрики). Перед покупкой квартиры, необходимо подсчитать, в какую сумму вам обойдется ремонт с учетом затраченного времени. В большинстве случаев оказывается, что выгоднее купить жилье с отделкой или свежим ремонтом», — поясняет руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

 

Третья ошибка — недостаточно тщательная проверка юридической истории квартиры. Это очень рискованно, при наличии каких-нибудь «нюансов» сделка вообще может быть впоследствии оспорена. Например, если при приватизации квартиры не были учтены интересы несовершеннолетних проживающих. А при покупке недавно перешедшей по наследству квартиры есть риск внезапного появления других наследников.

 

Четвертая ошибка — поверхностная проверка жилья на предмет незаконных перепланировок. Для того, чтобы проверить законность перепланировок, нужно заказать технический паспорт БТИ либо поэтажный план с экспликацией, который покупатели или риелтор сверяют с квартирой.

«Если перепланировка была проведена неправильно, то это уже повод для торга с продавцом, даже если покупателя перепланировка устраивает, и он готов узаконить ее. Если же не устраивает, то покупатель может потребовать от собственника восстановить изначальный вид жилплощади», — говорит руководитель отдела департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Наталья Нечаева.

 

Пятая ошибка — приобретение жилья в неблагополучном подъезде с шумными соседями. Надо обратить внимание на состояние окон и балконов соседних квартир, а также проверить, насколько чисты лифты и нет ли надписей на стенах. Если в подъезде чисто, а на подоконниках стоят горшки с цветами, то риск купить жилье в «веселом» доме гораздо ниже.

«Можно попробовать лично познакомиться с соседями, позвонив в дверь и поговорив с каждым несколько минут. Стоит пообщаться с консьержем, обычно они охотно рассказывают о жильцах дома. Можно также попросить контакты старшего по дому, он тоже даст нужную информацию. В тоже время необходимо изучить район, в котором находится дом, а также инфраструктуру: доступность поликлиники, детского сада, магазинов; наличие парков, торговых центров», — объясняет руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

 

Наталья Нечаева, руководитель отдела департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Для вторичного рынка жилья остается актуальной проблема с мошенническими сделками, и помощь грамотного риелтора порой необходима. Одна из распространенных ошибок покупателей — приобретение квартиры у того лица, которому в действительности недвижимость не принадлежит. Например, бывают случаи, когда реализацией квартиры по поддельным документам занимаются арендаторы или подставные лица, а настоящий владелец даже не знает об этом.

 

В массовых сегментах многие покупатели почему-то считают, что если они оформляют ипотеку, то проверкой юридической чистоты квартиры будет заниматься банк. И тот факт, что они выплачивают жилищный кредит, проценты по ипотеке и страховку, является для таких покупателей гарантией безопасности сделки. На самом деле банки не занимаются проверкой «чистоты» квартир. И если сделка будет признана незаконной, то жилплощадь у покупателей будет изъята, страховая компания направит необходимые средства в банк, но сумму первоначального взноса и те проценты, которые потребители уже выплатили, им никто не вернет.

 

Какие документы проверять

Чтобы убедиться в чистоте грядущей сделки, покупателю необходимо проверить у продавца следующие документы:

- документ, по которому квартира переходила из рук в руки ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи);

- документы продавца: паспорт, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство;

- свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая государственную регистрацию права собственности; документы из БТИ (поэтажный план и экспликация);

- разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;

- выписка из домовой книги, по которой можно проверить, кто был зарегистрирован в квартире ранее и сейчас;

- справка об отсутствии долгов по квартплате;

- нотариально заверенное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;

- выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;

- нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долевой собственности;

- справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не состоит на учете;

- квитанции по коммунальным услугам и капитальному ремонту за последний месяц.

- доверенности (если сделка совершается представителем продавца).

 

«Если продавец получил квартиру по наследству относительно недавно, тогда стоит проверить его родственные связи, возможно родственники захотят оспорить наследство. В идеале, у понравившейся вам квартиры должен быть один владелец и прозрачная история переходов права собственности. Как бы не была привлекательна стоимость квартиры и услужлив продавец, всегда стоит запрашивать и проверять весь пакет документов», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

 

Ранее мы писали: Как правильно принять квартиру в новострое, объяснил эксперт