Финансовый аналитик: «Надеюсь, власти осознают проблемы на рынке жилой недвижимости Приморья»

Федеральные и региональные государственные льготные ипотечные программы, пандемия, скачок цен на стройматериалы и инвестиционный спрос – вот неполный перечень факторов, которые формируют ситуацию на рынке жилой недвижимости в Приморском крае в последнее время. Профессиональным взглядом на обстановку поделился с «Альянс.HELP» председатель некоммерческого партнерства «Лига финансовых институтов», советник председателя Приморского регионального отделения «Финпотребсоюз», эксперт Фонда содействия развитию малых форм предприятий в научно-технической сфере по ДВФО Александр Ивашкин.

 

Ипотечный рекорд

 

– Недавно на отечественном западе было озвучено мнение, согласно которому рынок ипотечного кредитования в стране будет плавно расти до 2030 года, а сейчас он не перегрет. Александр Владимирович, как Вы считаете, стоит ожидать именно такого развития событий или же готовиться к чему-то иному? И повлияет ли на ситуацию приморская специфика?

– Давайте вспомним некоторые показатели прошлого года. Ведь несмотря на пандемию и ограничительные меры ипотечный рынок в прошлом году в России поставил рекорд: кредитные организации выдали 1,7 млн ипотечных ссуд на общую сумму 4,3 трлн рублей, что превысило показатели 2019-го на 35% в количественном и на 51% в денежном выражении.

– Каковы причины такого прошлогоднего рекорда в стране и в Приморье в частности? И известны ли фактические цифры?

– Причиной роста ипотечного кредитования стали снижение ставок по рыночным программам банков на фоне общего смягчения денежно-кредитной политики и появление в апреле 2020-го антикризисной льготной госпрограммы кредитования на приобретение жилья в новостройках под 6,5%. Также значимое влияние оказал рост склонности населения рассматривать недвижимость как источник сбережения средств в условиях снижения ставок по вкладам и общих кризисных тенденций в экономике, связанных с пандемией COVID-19 и падением курса рубля.

Что касается Приморья, то наш край всегда занимал лидирующие позиции среди регионов Дальнего Востока по количеству оформленных кредитов по программе «Дальневосточная ипотека».

По данным правительства Приморского края, на последнюю отчетную дату 2021 года (1 июля) по этой программе выдано около 25 млрд рублей. Кроме того, с начала реализации программы «Дальневосточная ипотека» в Приморье одобрено 6129 кредитов. В их числе 158 договоров на 718,6 млн рублей заключено на индивидуальное жилищное строительство. Десять ипотечных кредитов выдано участникам программы «Дальневосточный гектар».

Кроме того, в Приморье на сегодняшнюю дату выдано почти 500 льготных кредитов в рамках краевой программы «Доступная ипотека» (ставка от 3,4%). А с начала действия программы «Доступная ипотека», с сентября 2018 года, с приморцами заключено 482 договора на сумму более 1,2 млрд рублей. С начала 2021 года выдано 129 кредитов на сумму более 411 млн рублей.

 

Разные виды спроса

 

– На Ваш взгляд, от чего зависит рост цен на недвижимость и какова доля сделок с ипотекой?

– Рост цен всегда зависит от самого объекта и его региональной локации. Если условно сравнивать одни и те же объекты недвижимости во Владивостоке или Артеме, Находке или Уссурийске, в центре или в пригороде, то цены будут разниться на 25-70%. Также следует принимать во внимание, что цены в приморских новостройках за год выросли на 20-35% – и это с учетом того, что за полугодие 2021 года цены прибавили 7-12%. На «круг» больше всего покупают по ипотеке жилье во Владивостоке и Находке.

Доля сделок с ипотекой в Приморье остается на уровне приблизительно 75-85% в зависимости от сезона и локации. Большая часть кредитов сейчас, безусловно, оформляется по программам льготной ипотеки. Маловероятно, что в ближайшее время мы увидим снижение доли ипотечных сделок, так как у приморцев нет возможности приобретать квартиры со 100%-й оплатой.

Для ваших читателей не «открою Америку», если скажу, что основной фактор роста цены является все-таки платежеспособный спрос на недвижимость, а на спрос оказывает сильное влияние программа льготной ипотеки.

– То есть спрос в любом случае выступает определяющим фактором…

– …и это не только потребительский, но и инвестиционный спрос. Реальная доходность инвестиций в жилые квартиры с учетом стоимости владения очень скромна, удобство владения и скорость реализации не очень высоки, но этому инструменту вложения наши граждане доверяют больше, чем любому другому. Однако ипотека двояко влияет на рынок недвижимости. Доступная ипотека не всегда означает дешевое жилье. Напротив, когда ставки низкие, жилье может дорожать гораздо быстрее их снижения и становиться менее доступным.

 

Непростые обстоятельства

 

– Строители подливают масло в огонь завышенной себестоимостью?

– Строители продолжают строить, пока есть такая возможность. Иногда даже без связи со спросом, что уже наблюдается по отдельным объектам в небольших городах Приморья. Но рост себестоимости строительства возрастает не только по их вине. Себестоимость строительства росла из-за перехода на проектное финансирование, фактора инфляции, скачков на валютном рынке, где велика доля импорта. Ко всему этому подорожавшие иногда даже в разы арматура, цемент, строительные материалы, грузоперевозки. Не принимаю во внимание покупку средств защиты для строителей, санитайзеров и тестов на covid-19.

Поэтому для строителей сейчас в лучшем случае сохранить минимальную маржинальность, предусмотренную в финансовой модели проекта. Это уже успех.

Кроме того, если не случится новых потрясений в экономике, цены на новостройки, в частности, в Приморье, продолжат расти в пределах инфляции, атакже за счет изменения стадии строительной готовности. Но дешевле жилье точно не станет.

– На Ваш взгляд, в Приморье властные структуры осознают наличие проблем на рынке ипотеки и недвижимости?

– Хочется верить в то, что понимают эти проблемы, так как их уже обозначают. Но когда говорим о снижении доходов населения Приморья, в первую очередь речь идет о перспективах заработка, новых рабочих местах, о набираемых нашими гражданами кредитами – и еще о тарифах, акцизах, пошлинах, налогах, ценах на продукты и о всем том, что заставляет думать: жить в Приморье стало трудно и дорого.

Все это открывает перспективу для неудачных решений в дальнейшем и еще большего ухудшения экономических показателей региона. Наряду с демографической ситуацией в регионе такая ситуация может усугубить позиционирование Приморья как ведущего региона в ДВФО. Мало того, что есть куча (совсем не пандемийных) факторов, которые действуют на понижение роста, но и ситуация на ипотечном и строительном рынках может загнать экономику края в ноль.

 

Ранее мы писали: Спекулянты, «золотые» стройматериалы и бойкот малых городов – эксперт о строительстве в Приморье