Честно о ЖК «Маринист». Тайный покупатель от «Альянса строителей»

Ни для кого не секрет, что рекламные обещания и реальные качества продукта – это, зачастую, совершенно разные вещи. Онлайн-издание «Альянс.HELP» запускает проект «Тайный покупатель от "Альянса строителей"». Мы регулярно будем рассказывать на своих страницах о тех или иных объектах недвижимости на территории Приморского края, беспристрастно разбирая их на основе собственной методики оценки АС.

«Целью данной методики является определение класса жилья в многоквартирном доме или группе домов на основании различных критериев, что дает основание сделать прогноз справедливой цены», – пояснили в «Альянсе».

За основу методики оценки взята гипотеза, что ценность жилья в конкретном месте на 50% определяется непосредственно самим жилым домом, на что застройщик имеет возможность повлиять, и на 50% – окружением вокруг дома.

Все жилые объекты будут разделяться на классы стандарт, комфорт, бизнес и премиум (по нарастающей), для каждого предусмотрены свои критерии. Задача эксперта, посещающего объект, – выставить оценки и на их основании присвоить класс, который необязательно совпадет с указанным в рекламном буклете. Узнать, какова разница между рекламой и фактом, всегда лучше ДО покупки, а не ПОСЛЕ.

Первым объектом, куда нанесли визит специалисты, стал уже сданный в эксплуатацию жилой комплекс «Маринист» (г. Владивосток, ул. Фонтанная, 3). Застройщик отнес его к бизнес-классу.

Объект строительства

Жилой комплекс «Маринист» состоит из четырех отдельных корпусов от 11 до 18 этажей, всего 166 квартир. Он получил в текущей группе критериев почти исключительно положительные оценки. Здесь использован вентилируемый фасад с алюминиевой несущей системой и облицовкой из тонкого керамогранита, при этом архитектура – авторская. Дизайн-проект подъездов включает продуманные входные группы, уровень отделочных материалов оценен как высокий.

Лифты установлены всех типов: пассажирские, грузовые и ведущие в паркинг. Жители могут пользоваться умными счетчиками и видеодомофоном. Правда, мобильного приложения для управления устройствами и связью с управляющей компанией нет – это пока первый прочерк в оценочной таблице.

Что касается потребительских свойств квартир, здесь показатели тоже высокие. На этаже размещается до четырех квартир, причем предусмотрены кладовые (хотя проверяющие отметили, что кладовых не хватило на всех жильцов, застройщику стоило предусмотреть больше помещений для хранения). Потолки здесь не ниже 3 метров, окна – пластиковые витражные (выбор пластика вместо алюминия отнял у объекта один балл). Стены и перекрытия возводились с применением специальных шумозащитных материалов.

Благоустройство придомовой территории – высокой комфортности и по дизайн-проекту, с превышением минимальных нормативов.

«Тайный покупатель» присудил этой группе критериев 95%, то есть до теоретического совершенства не хватило всего 5%.

 

Территория строительства

Район, где находится жилой комплекс, характеризуется как престижный (определяется по средним ценам). Что касается состояния проездов и тротуаров от объекта до основных дорог и остановки общественного транспорта, оно тоже получило положительную оценку, что неудивительно – объект находится в центре Владивостока.

А вот неудовлетворительное состояние зданий, прилегающих к объекту, снизило итоговый показатель по этой группе до 80%.

 

Транспортная доступность

Пожалуй, эту группу критериев жители приморской столицы могут оценить и сами. Эксперт «Альянса строителей» дал в общей сложности 90%.

Картина в целом позитивная. В час пик реально в 15-минутный интервал доехать от «Мариниста» до крупных транспортных развязок (центральная площадь, верхняя площадка фуникулера), а добраться на машине до административного центра можно и вовсе очень быстро. Остановки общественного транспорта расположены ближе 500м.

Подвело разнообразие общественного транспорта в аналогичном радиусе – это только автобусы. Правда, во Владивостоке это разнообразие в принципе не особенно характерно для большинства районов.

Объекты социального и бытового обслуживания

Здесь учитываются только организации, расположенные в радиусе 600м от объекта: именно такое расстояние отведено на так называемую пешую доступность.

Скажем сразу: прочерков в оценочном списке просто нет. Детский сад, школа, поликлиника, аптека, продуктовые магазины, супермаркеты, торговые центры, бары и рестораны, отделение банка – есть все и даже больше, на то он и центр города. Поэтому 100%.

 

Рекреация и спорт

В пределах все тех же 600м есть парк, сквер, пляж и обустроенные общественные пространства, то есть все основные типы объектов массового отдыха.

Для спортивной инфраструктуры требования чуть жестче, установлен радиус уже 400м. В нем оказались велодорожка, бассейн, футбольное поле и баскетбольная площадка.

Отсутствие хоккейной площадки не дало группе критериев набрать идеальный балл, снизив его до 95%.

 

Безопасность

Логично, что этот параметр очень высоко ценится жильцами и учитывается покупателями. Но с ним все в порядке. Согласно статистике местного управления полиции, район не относится к криминальным.

А застройщик обеспечил остальное: территория ЖК огорожена, попасть на нее можно только с помощью персональных карт. Видеонаблюдение во дворе есть, как и централизованная охрана. Автомобили при этом во внутренний двор не допускаются: все подъезды расположены по внешней стороне, внутри – детская площадка. В каждом подъезде работает консьерж.

Результат обоснованно 100%.

 

Эксклюзивные факторы

Эксклюзивные и негативные факторы в рамках методики оценки позволяют отнести объекты высокого уровня к бизнес-классу или премиум-классу.

В радиусе полутора километров расположены крупные торговые центры (Clever House, «Родина», Малый ГУМ). Кроме того, для положительной оценки на расстоянии в 500м должны быть театры или музеи, обустроенная набережная, фитнес-центр высокого уровня (World Class, «Геометрия фитнеса») – все это имеется.

Отмечены продуманная среда для маломобильных граждан (просторные входные группы, низкие поручни и кнопки в лифте), расположение в историческом центре города, вид из окон на достопримечательности. А также объединяющая строения единая архитектурная задумка и наличие более одного парковочного места на квартиру.

Подвел здесь только один показатель: на расстоянии 600м нет ни одной муниципальной школы из 10% лучших (уровня не ниже 8 места в рейтинге ЕГЭ).

Итого 9 «хороших» баллов из 10.

Негативные факторы

Таких оказалось всего три. Из окон видно ТЭЦ, причем дом расположен на расстоянии менее 1км к северу от нее – это сразу два «плохих» балла. И неподалеку есть железнодорожные пути общего пользования.

 

Вывод

Согласно расчету общей оценки, выведенной в рамках методики «Альянса строителей», жилой комплекс «Маринист» относится к высшей категории – премиум-классу. Интересно отметить, что сам застройщик позиционирует его в бизнес-классе, то есть немного ниже по статусу.

Специалисты, которые проводили оценку, выставили жилкомплексу всего 0,939 балла, где за идеал взята единица.

«Из минусов можем отметить нехватку парковочных мест, которые уже раскуплены. Кроме того, не соответствует стандартам работа управляющей компании: все еще не восстановлен разрушенный ноябрьским ледяным дождем фасад, в вентиляционном помещении не заменены подмокшие плиты Armstrong – хотя застройщик в этом, очевидно, не виноват», – отметили «тайные покупатели».

По классификации, принятой в соответствии с нашей методикой оценки, за 100% стоимости квадратного метра берется стоимость квадратного метра квартиры эконом-класса (примеры – новый ЖК «Восточный луч» в Снеговой пади). Рыночная цена за квадратный метр сравнивается с ценой, полученной по итогам нашего аудита. На данный момент стоимость квадратного метра объекта «Восточный луч» составляет 95845 - 103000 ₽/кв.м. ЖК «Маринист» был отнесен к жилым комплексам премиум-класса, стоимость квадратного метра в которых должна составлять 200 - 250% от эконом. На данный момент цена на рынке составляет 279 190 - 306 931 ₽/кв.м, то есть 279 – 306 % от «эталона». Таким образом, можно подытожить, что выставлена завышенная цена.

Ознакомиться с результатами экспертизы объекта ЖК «Маринист» можно по ссылке.

Фото: facebook.com/marinist.vl