Честно о ЖК «Айвазовский». Тайный покупатель от «Альянса строителей»

Одно из несомненных благ, ставших возможным и привычным в наши дни, – доступ к информации практически о чем угодно. И недвижимость не становится в этом вопросе исключением: достоверные сведения, полученные из разных источников еще на стадии выбора жилья, могут предопределить качество жизни целой семьи на годы вперед.

Перед вами третий материал в рамках проекта «Тайный покупатель от "Альянса строителей"» онлайн-издания «Альянс.HELP». Здесь независимые эксперты дают собственную оценку недвижимости на территории Приморского края на основе собственной методики оценки АС.

«Целью данной методики является определение класса жилья в многоквартирном доме или группе домов на основании различных критериев, что дает основание сделать прогноз справедливой цены», – напоминают в «Альянсе».

По итогам анализа объекты получают класс (по возрастанию) эконом, стандарт, бизнес и премиум. Кроме свойств самого здания и созданной застройщиком инфраструктуры на результат влияет и окружение дома. Предполагается, что ценность недвижимости в равной степени зависит от обоих факторов.

 

В этот раз объектом, который оценивали специалисты, стал жилой комплекс «Айвазовский» (г. Владивосток, р-н Патрокл, ул. Сочинская). Застройщик отнес его к комфорт-классу. Пока оценка проведена только на основании проектной документации и фактов о местоположении, так как сдача объекта назначена на второй квартал следующего года.

Другой материал проекта: Честно о ЖК «Маринист». Тайный покупатель от «Альянса строителей»

Объект строительства

Жилой комплекс «Айвазовский» состоит из двух домов, каждый из которых представлен двумя башнями на общих стилобатах; этажность переменная – 9 или 10 этажей. Башни, как описывает застройщик, будут расположены под углом относительно друг друга, чтобы большее количество квартир получило вид на море.

Фасад дома предполагается достаточно качественный, а его авторский дизайн должен навевать ассоциации с творчеством российского художника-мариниста Ивана Айвазовского. Подъезды расположены в стилобатах, возле них заявлены удобные тротуары. Уровень обозначенных в документации отделочных материалов входных групп – высокий. Здесь, кстати, обещаны колясочная (в том числе для велосипедов) и лапомойка.

ЖК не получил балл за лифт в паркинг, но это потому, что парковочные места вынесены на улицу. А вот с грузовым и пассажирским вертикальным транспортом все в порядке.

Система «умный дом» здесь должна быть – это уже стало хорошим тоном для новостроя дороже стандарта. Для домофонов выделено отдельное помещение в подъезде, так что гость не стоит на улице, жителям обещано специальное мобильное приложение.

Подгруппа «потребительские свойства квартир» получила 60%. С материалами для звукоизоляции и локерами для хранения имущества все хорошо. А вот окна самые простые, пластиковые. Зато большие, реклама выделяет их низкий порог остекления как преимущество. В разных домах по 4 и 9 квартир на этаже. Потолки в квартирах высотой от 2,75м до 3м.

Над проектом благоустройства явно поработали ландшафтные дизайнеры: несколько детских площадок для разного возраста, спортплощадка, зона барбекю, площадка для выгула животных, единая экосистема прогулочной аллеи.

Всего эта группа критериев дала 85%.

 

Территория строительства

Престижность района оценена как средняя (в основу лег ценник на жилье поблизости). И это логично, так как, с одной стороны, на Патрокле вырастают новые современные дома, рядом море и даже линейка блокированных домов – с другой стороны, с инфраструктурой беда, и расположен комплекс не в статусном пригороде, а на самой что ни на есть окраине. Зато дома по соседству – новые и аккуратные, никаких хрущевок и брошенных развалин не предвидится.

Проезд от огородившего территорию стройки забора до основных дорог и остановок общественного транспорта асфальтированный, что тоже дает свой плюс.

Группа получает 70%.

 

Транспортная доступность

Ситуация с транспортной доступностью вытекает из расположения района. Добраться за полчаса до центра Владивостока в час пик невозможно, да и о разнообразии общественного транспорта речь не идет.

Зато близкое расположение «басаргинской» развязки дает возможность удобно выехать на Тихую, на объездную трассу и на Окатовую. И на Окатовой, в свою очередь, есть уже крупная развязка, разделяющая автотрафик по актуальным направлениям.

Кроме того, в пределах полукилометра есть автобусная остановка.

Здесь выходит 60%.

 

Объекты социального и бытового обслуживания

А вот эта табличка удручающе светит нулями. Школа, поликлиника, супермаркет, торговый центр, общепит, продуктовый магазин, аптека, банк – ничего этого в пешей доступности (600м) просто нет. Только садик…

Группа критериев получает печальные 15%. Хочется верить, что с годами ситуация исправится.

 

Другой материал проекта: Честно о ЖК Elements. Тайный покупатель от «Альянса строителей»

Рекреация и спорт

Сторонникам ЗОЖ в ЖК «Айвазовский» должно быть привольно. Морской воздух, пляж, лес поблизости, сквер, благоустроенная набережная… А заодно велодорожка и баскетбольная площадка. Хочется верить, что остальные пункты (бассейн, хоккейная площадка и футбольное поле) тоже скоро подтянутся.

Результат – 60%.

 

Безопасность

Криминальность района, основанная на отчетах полиции и статистике краж и хулиганств, выше среднего (скорее всего, за счет прилегающей Тихой с ее гостинками). Закрытый периметр жилого комплекса не предусмотрен, как не будет централизованной охраны, консьержа в каждом подъезде и входа с помощью персональных карт. Зато внутренний двор будет без машин (дополнительно застройщик обещает не допустить там появления темных уголков, чтобы освещенной и безопасной была вся внутренняя зона) и с видеонаблюдением.

Здесь вышло всего 26%.

 

Эксклюзивные факторы

Главным плюсом «Айвазовского», очевидно, является близость побережья – это общий позитивный фактор для всего микрорайона. И это не только дикий пляж, но и обустроенная набережная, которая в 2016 году получила неожиданное имя Леопардовая.

Также ценность объекта повышает то, что это не одиночное строение, выбивающееся из окружающейся среды, а объединенный одной архитектурной идеей комплекс.

Застройщик не забыл и о безбарьерной среде, причем вместо пандусов он просто поместил широкий вход в подъезды на уровень земли.

Но других факторов, которые бы позитивно повлияли на итоговую оценку, нет. Нет крупного торгового центра ближе 1,5км, театра или музея ближе 500м, высокорейтинговой муниципальной школы поблизости, высококлассного фитнес-центра, исторического окружения и простора на парковках.

Здесь 3 «хороших» балла из возможных 10.

 

Негативные факторы

Зато и особого негатива не набралось. Вид на ТЭЦ, необходимость карабкаться в сопку от остановки, очистные сооружения или ЛЭП поблизости, тюрьма, дурдом, пустыри, многополосная дорога под окнами… Ничего этого нет.

0 «плохих» баллов.

 

Согласно расчету общей оценки, выведенной в рамках методики «Альянса строителей», жилой комплекс «Айвазовский» относится к категории бизнес-класса. Отметим, что сам застройщик позиционирует его в комфорт-классе, но в нашей системе такой категории нет.

Специалисты, которые проводили оценку, выставили жилому комплексу всего почти 0,65 балла, где за идеал взята единица.

«Плюсом для многих квартир станет прекрасный вид из окна и свежий воздух. Но постоянные туманы, создающие на трассе аварийноопасную обстановку, можно отнести только к минусам», – добавили «тайные покупатели».

По классификации, принятой в соответствии с нашей методикой оценки, за 100% стоимости квадратного метра берется стоимость квадратного метра квартиры эконом-класса (пример – новый ЖК «Восточный луч» в Снеговой пади). Рыночная цена за квадратный метр сравнивается с ценой, полученной по итогам нашего аудита. На данный момент стоимость квадратного метра объекта «Восточный луч» составляет 95845 - 103000 ₽/кв.м. ЖК «Айвазовский» был отнесен к жилым комплексам бизнес-класса, стоимость квадратного метра должна составлять 160 - 200% от эконом-класса. Сегодня цена квартир в данном объекте составляет на рынке 165790 ₽/кв.м, то есть 165% от «эталонной». Таким образом, можно подытожить, что выставлена справедливая цена.

Фото: айвазовскийдом.рф

Ознакомиться с результатами оценки ЖК «Айвазовский» можно по ссылке.